上**，市场的眼光聚焦兴宁东，两大低密改善盘同**“搞大动作”，万科第五园**开盘，联发臻境营销中心开放，吸引众多买房人涌入兴宁东。

5月22日（本周五），位于兴宁东1幅商住地将走上拍卖舞台，地处万科、联发、中鼎、兴进等房企扎堆的低密板块，起拍楼面价2348元/㎡，容积率≤2.0。

地块总占地面较大，由两宗地组成，须配建幼儿园、小学、初中，还要求建设菜市场、卫生服务站配套服务设施。

这幅地块有何亮点、优势，以及地块周边目前现状如何，是否将会吸引众多房企围猎，**，住朋君对这幅地块进行深度解读。

1、兴宁东155亩低密地块出让，需配建幼儿园、小学、初中

GC2020-039地块，由两宗地组成，位于兴宁区那荷路以东、那况路以南，从位置上看，地块属于南宁兴宁东三塘片区，采用挂牌公开出让方式，出让时间为5月22日。

地块一起始价为人民币313万元/亩，起拍楼面价2348元/㎡，地块二起始价为人民币360万元/亩，竞买保证金为人民币34000万元，其中地块一竞买保证金为24500万元，地块二竞买保证金为9500万元。

该地块总出让总面积为137567.42平方米，折合206.351亩，地块整体规模较大，其中，地块一为城镇住宅、零售商业用地，出让面积为103497.78平方米，折合155.247亩；地块二为零售商业用地，出让面积为34069.64平方米，折合51.104亩。

此外，该地块配套服务设施建设要求：须配建1处12班幼儿园，独立占地，设在用地蓝线外，位于地块一东南侧，用地面积约9204平方米，建筑面积不少于6000平方米；

配建1处24班小学和12班初中，设在用地蓝线外，位于地块一东侧，用地面积约为38186平方米，建筑面积不少于45000平方米；

地块一须设置一处建筑面积不少于600平方米的社区居家养老服务用房，设置一处建筑面积不少于300平方米的卫生服务站，设置一处建筑面积不少于400平方米的文化活动站，设置一处建筑面积不少于750平方米的菜市场。

值得注意的是，以上配套服务设施产权属政府所有，须无偿移交给政府指定的部门安排使用。两宗地作为一个整体一个标的出让，竞买人须同时取得两宗地竞买资格。

2、周边多条路网在修建中，各项配套需要时间兑现

地块处于的兴宁东三塘片区，西边靠近兴宁区老城区板块，东边是四塘板块，南边是凤岭北板块。

虽然兴宁东与凤岭相邻，但长期因为路网欠缺，导致两地互通“阻隔”，使得兴宁东的发展缓慢。

交通路网是每个城市发展骨骼脉络，每个区域的发展，离不开道路的修建。

目前，从兴宁东片区松柏路或三塘南路，驱车前往南宁东站、凤岭北片区约15-20**车程，另外，片区还有**或在建连接凤岭的道路有：虹桥路（计划）、合坡路（在建）、长岭大道（部分通车）、平云大道（在建）。

据统计，兴宁东通往凤岭北目前可见的道路就有6条，这些在建或**的道路至少是双向四车道。

未来这些在建中的道路通车后，兴宁东板块将联通凤岭，将依托南宁火车东站的交通枢纽优势，融入火车东站经济圈，项目还可享受凤岭外溢价值。

另外，南宁地铁5号线一期（那洪-金桥客运站）将于2021年通车运营试运营，根据《南宁市轨道交通第三轮建设**(2021-2026)环境影响评价公众意见征询公示》提及，将**建设5号线北延长线（金桥客运站—嘉和城）、1号线北延长线（火车东站—金桥客运站），未来，出行十分便捷。

从地块板块来看，约10**车程可至南宁东站，此外，周边有昆仑大道、绕城高速和那安快速路等城市主干道，半小时内都可通道各区商圈。

此外，地块邻近的那荷路（在建），建成后将有助于加强三塘片区与东沟岭片区、中心城区之间的交通联系，加上地块周边还有**21路，方便片区居民的日常交通出行。

商业配套方面，地块周边有南宁首创奥特莱斯（在建）、新城吾悦广场两大购物中心。

该地块自身**有幼儿园、小学、初中，教学设施方面较为完善，周边还有南宁市兴宁区**初级中学、三塘镇中心小学等。

根据**，兴宁东三塘片区，计划建设47所学校，其中小学34所、初级中学11所、**中学2所。其中，南宁第十四中学三塘校区项目初步设计获批，*快今年开工。

3、板块**指标以低密为主，去化块，楼面价逼近6000元/㎡

兴宁东，又被称为南宁城市门户“后花园”，住宅用地**指标大多数控制在2.5以下，有的甚至低至1.0，被称为“南宁**低密居住板块”。

板块内别墅、洋房、小高层等产品众多，据不完全统计，兴宁东有12个在售低容积率楼盘、超8000亩。

据统计，在南宁40大板块中，2019年兴宁东板块商品住宅成交面积96.27万㎡，仅次于龙岗和五象南板块，位列第三。

根据克而瑞数据显示，近5年来兴宁东土地市场一直保持较高热度，其中，2019年，兴宁东单幅地块成交楼板价**达5833元/㎡，逼近6000元。

截止目前，该地块周边吸引了联发、中鼎、万科、兴进等房企进驻。其中，中鼎开发的中鼎公园首府拿地楼面价5333元/㎡，万科开发的万科第五园楼面价5833元/㎡，兴进集团成交楼面地价为4725元/㎡。

2019年4月-2020年4月兴宁区商品住宅供求量价（数据来源：克而瑞）

兴宁区近一年来住宅供应174.11万㎡，成交面积139.73万㎡，成交均价10431元/㎡。

目前，板块内住宅参考价格在10000-13500元/㎡，近一年来，兴宁区月均去化量1235套左右。

目前，GC2020-039地块周边在售项目有中鼎公园首府、叁仟悦、万科第五园等，待售项目有兴进珺府、联发臻境等。

其中，中鼎公园首府、万科第五园项目均是洋房，兴进珺府以小高层为主、联发臻境以合院、叠墅产品为主。

南宁市2020年度"招拍挂"公开出让计划，兴宁区储备地块6幅，计划供应出让707亩，多以百亩大盘为主，主要分布在三塘片区。从潜在供应来看，去年，三塘完成2万亩土地征收任务，未来还有大批土地出让。

地块分析点评：

1、地块总占地面积较大，合计206亩。地块处于兴宁区三塘片区，接驳多条在建中城市主干道，未来，这些主干道建成通车后，板块交通路网较完善。

2、从控容条件来看，项目预计打造洋房、联排别墅为主，地块采取“挂牌”方式出让，起拍楼面价2348元/㎡，需配建幼小初、卫生服务站、菜市场等，整体设施**较齐全，未来居住起来比较方便。

3、板块内容积率在2.0左右，未来有望打造成低密住区，且邻近凤岭北，待道路修建完成后，可融入火车东站经济圈，还可享受凤岭外溢价值。

4、从区位、周边配套来看，“遭抢”是大概率。