2025年3月LPR报价显示，5年期以上房贷利率已降至3.6%，商贷利率与公积金贷款差距大幅缩小。

在这个"存钱不如还贷"的时代，提前还贷确实能省下数十万利息。但面对银行默认的"期限不变，月供减少"和更划算的"月供不变，期限缩短"，究竟该怎么选？

两种还款方式的核心差异

1、期限不变，月供减少（银行默认方式）  

适用场景：月供压力大的家庭  

计算逻辑：剩余本金重新分摊到原期限，利息=剩余本金×年利率×剩余期限  

典型案例：100万房贷剩余80万本金，利率3.6%，原期限剩25年。调整后月供从5,000元降至3,800元，但总利息多付约12万

2、月供不变，期限缩短（理财优选方案）

适用场景：现金流充足的家庭  

计算逻辑：用提前还款金额冲减本金，剩余本金按原月供标准重新计算期限  

惊人效益：同样80万本金，保持5,000元月供，期限可从25年缩短至18年，总利息节省超30万

以下是关于要不要提前还贷的问答环节：

Q：如何看待“提前还房贷”现象？

A: “是否提前偿还存量房贷”的讨论增多，主因是存量房贷与新发放房贷的利差扩大、理财产品收益率下行，与2022年、2023年的“提前还房贷”现象类似。

“随着住房信贷政策加快调整优化，新增房贷利率下降明显，与存量房贷之间的利差增大，借款人要求调整存量房贷利率的呼声较高。”招联首席研究员董希淼说，与此同时，金融市场波动加大，居民的风险偏好、投资收益率下行，保持住房贷款规模稳定仍存压力。

Q：提前还贷需考虑哪些因素？

A: “提前还房贷”的本质是居民对资产配置作出调整，需结合个人实际情况统筹考量，不宜盲目跟风。“要根据个人房贷利率的高低、投资理财能力、风险偏好、近期和中期资金安排等因素综合考量。”招联首席研究员董希淼说，如果购房者使用的是公积金贷款或利率显著较低的贷款，建议借款人比较房贷利率与投资理财收益率之间的关系；如果提前还款让借款人陷入较大的资金压力，甚至让家庭陷入流动性危机，不建议提前还款。

Q：提前还贷现象与房贷利率有何关联？

A: 下调存量房贷利率有助于缓解“提前还房贷”现象。自去年9月25日起，存量首套房贷利率经历了一波下调，借款人减少了利息支出。受此影响，提前还款规模一度有所下降。中国建设银行副行长李运此前表示，该行今年前3个月的房贷提前还款规模较去年四季度有所下降。

Q：存量房贷利率是否仍有下降空间？

A: 多位业内人士认为，受商业银行净息差持续收窄、承压影响，短期内存量房贷利率下调空间有限。统计数据显示，截至今年一季度末，我国商业银行净息差为1.54％，较去年四季度末下降0.15个百分点，跌破1.6％关口。从上市银行近期披露的2024年一季度经营数据看，净息差也普遍下滑。中国人民银行发布的《2023年第二季度中国货币政策执行报告》曾明确提出，商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理的利润和净息差水平，这样也有利于增强商业银行支持实体经济的可持续性。我国商业银行的净利润主要用于补充核心一级资本以及向股东分红，并通过资本的杠杆作用再次作用于实体经济。

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