楼市库存回到7年前，这释放出了什么信号？

    在各类调控政策密集出台和持续性棚改政策影响下，全国百城新建商品住宅成交均价涨幅连续12个月收窄。与此同时，百城住宅库存规模连续36个月同比下跌，回落到七年前水平。

    根据易居房研究院8月30日发布的《百城住宅房价报告》和《百城住宅库存报告》显示，在监测的100个城市中，7月新建商品住宅成交均价12809元/平方米，环比增长1.2%，同比增长8.6%。截至2018年7月底，百城商品住宅库存总量42369万平方米，环比减少0.6%，同比减少8.0%。当前全国100城库存规模相当于2011年11月的水平。

    房价涨幅连续12个月收窄

    数据显示，7月份房价继续抬头。从历史数据来看，2010年至2016年上半年，百城房价走势相对平缓。从2016年下半年开始，房价曾出现过明显拉升，当年“930新政”出台到2017年底，这一过快上涨的势头得到抑制。

    2017年7月，房价涨幅曾创下历史新高，达到27.6%。在“房住不炒”的定位下，一年来房价涨幅曲线总体呈现持续收窄，目前已保持连续12个月的同比增幅收窄。

    在100个城市之中，一线、二线、三四线城市成交均价分别为41965元/平方米、13610元/平方米和10586元/平方米。其中：

    一线城市4万元/平方米以上均价水平持续了16个月；

    二线城市1.2万元/平方米以上均价水平持续了13个月；

    三四线城市1万元/平方米以上均价水平则持续了11个月。

    值得注意的是，一线城市商品房住宅均价在今年1月创下了新高——42607元/平方米，随后则总体处于下滑态势。

    从数据看，房价上涨的城市数量逐渐增多。今年1~7月份，房价上涨的城市数量分别为61个、72个、66个、69个、77个、74个和80个。张宏伟对每日经济新闻(微信号：nbdnews)记者表示，“

    现阶段的表现并不代表未来趋势，后期(房价)下降的城市数量还是会逐渐增加。由于企业资金面开始紧张，为了回款必然在价格上作出让步，会带动整个市场未来一年左右有逐渐下滑。

    “另一方面，当前住宅均价略微走高，很大程度上跟*近一、两个月，一二线城市项目结构有关。”张宏伟分析，“***项目成交带动均价上涨，而实际上价格本身并没有上涨，实际上有可能还有一部分是下跌的。起码有一部分城市是结构的因素导致了这种数据表现。”

    连续8个月楼市供小于求

    报告显示，2018年7月份，100个城市新建商品住宅成交量为4694万平方米，尽管环比减少8.9%，但同比增长21.3%，可见“淡季不淡”。

    与4694万平方米的成交量相比，7月份供应量4419万平方米，呈现出供小于求的态势，并且这一情况已经连续出现了8个月。由于部分城市限价环境下，新推楼盘项目价格相对较低，认购性价比较高，也带来了部分城市的“抢房”的现象。

    张宏伟预测，“下一阶段一二线城市预售审批会加快，但是土地出让节奏也需要跟上，供应的结构才能够跟得上。尽管一二线城市供应会增加，但整体来讲还是会因为企业资金面的问题，导致销售价格出现进一步下调。”

    一线城市进入“补库存”阶段

    报告显示，2015年以来，全国百城城库存规模呈现出持续性的下跌态势，近三年，全国去库存普遍取得了较好的效果。

    截至今年7月底，百城新建商品住宅库存总量为42369万平方米，环比减少0.6%，同比减少8.0%，当前城库存规模相当于回落到了七年前即2011年11月的水平。

    其中，一、二、三四线城市新建商品住宅库存总量分别为2259万平方米、21715万平方米和18395万平方米，环比增幅分别为4.5%、负1.5%和负0.2%，同比增幅分别为3.1%、负11.3%和负5.1%。

    从同比增幅数据看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，6月份**出现同比正增长，7月份同比正增长继续，易居房地产研究院判断，一线城市正进入“补库存”的阶段。

    张宏伟预测，“三四线城市供应量会加速，供求关系会因此发生变化，反而导致下半年到明年这些城市去库存压力加大。”