摩根大通指出，预计明年楼市将放缓，全国销售量下降6%，但由于城市人口增长、加上库存下降的支撑，平均售价将上升8%。

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    11月20日，标准普尔及摩根大通同时发布2018年中国房地产市场展望。摩根大通指出，预计明年楼市将放缓，全国销售量下降6%，但由于城市人口增长、加上库存下降的支撑，平均售价将上升8%。

    标普认为，中国楼市目前*终欠缺上升动力，预计明年全国物业销售额*多下跌5%，主要原因是销售量跌。而楼价还是具有抗跌力，特别是一线城市。

    穆迪在11月初的报告中也阐释了自己的观点，预测2018年下半年全国合约销售额将小幅下降，但房价大幅调整的可能性不大。

    调控不放松 销量将下跌

    对于房地产调控，三家机构的看法一致，那就是放松无望。

    摩根大通在报告中指出，由于现措施有效，房地产行业的措施不太可能进一步收紧，预料该市场在明年将放缓，预计全国销售量下降6%，但总体保持健康。

    标普全球评级分析师邹宇轩表示，数月来内地楼市销售增长衰落，10月份数据更跌至负数。但今年前10月住宅物业销售仍上升一成，而大型内地房企销售更创新高。这体现出即使已推出调控住宅市场措施，内地楼市仍热。政府的房地产市场降温措施虽然还未达到降价的目的，但却使销售面积出现下降。今年以来，迫于政府的价格调控措施，地产开发商新项目的销售部署部分有所延迟，一二线城市的地产销售面积出现下降。“中国房地产市场*终还是迎来了减速。”该机构预测，2018年中国全国范围内的地产销售额下降幅度将达到5%，主要缘于销售面积下降。

    穆迪认为政府会继续灵活调整调控措施，以维持房地产行业的稳定。大中城市的调控措施包括预售限价、二次购房者限购限贷，未来6-12个月放松的可能性不大。“我们预计，部分房价增速较快的城市将选择性收紧调控，但在全国范围内出台更严格措施的可能性不大，因为2017年6月以来整体房价增长已有所放缓。”而由于政府持续去库存，库存较高的城市的购房政策将会继续宽松。

    受调控影响，穆迪预计2018年下半年全国合约销售额增速(12个月移动平均)将可能继续放缓，同比降幅*多达到5%，但依然处于该机构对稳定展望的基准范围内。全国合约销售下降的主要驱动因素是销量下降，大中城市持续严格调控会对销售形成制约，而三四线城市的销售额将较2017年的高水平放缓。

    楼价难跌 仍有上涨预期

    虽然销量下滑成为共识，但这些机构对2018年房价的走势还是较为乐观。

    穆迪的研究报告显示，在经历12个月的去库存后，中国房地产市场的整体库存水平已有所下降。因为政府严格调控，一线城市的销售下滑、库存比例上升，但由于终端用户需求强劲，因此未来6-12个月库存大幅上升的可能性不大。而二三线城市的住宅库存依然低于2015年的峰值。

    该机构表示，中国大中城市的房价将受到政府对新房售价的调控所制约，但库存水平仍保持健康且处于可控状态，并将支持房价温和增长。

    在标普看来，内地楼价仍有抗跌力，尤其是一线城市。“不过一线城市较其他三四线城市过热，令楼价已出现风险。至今政策收紧虽未影响楼价，但已降低成交量。”

    基于中国住房贷款对价值比率低，城市人口增长，加上库存下降的判断，摩根大通认为全国销售量虽将下降，但平均售价则会上升8%。

    实际上，对于明年楼市的判断，国内的龙头房企也是持相似的看法。在近日的月度经营数据电话会议中，万科的管理层表示，2018年，调控肯定是不动摇的，力度也是不会放松的。市场成交会小幅地下降，一二线城市价格难以上升，成交量明显下降的三四线城市，房价也有下跌的压力。整体上说，明年全国房地产销售面积和金额应该都是下降的。

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